香港住宅樓宇的「縮水樓」問題，長期存在，而且不斷惡化。報章報道，屋宇署曾隨機翻查不同年代的住宅面積，結果顯示，1972 年實用率約93%，1986 年約90%，1993 年已跌至77%，而2010 年的個案則只有76%。我們窮一生的積蓄，可買到的樓宇實用面積竟然愈來愈小。近年住宅單位的房間面積細小，入房便要上牀，書枱也要設在窗台之上。生活上其他例子最能說明問題的荒謬：讀者換手提電話時，會否愈買愈少功能？

問題的關鍵是，我們完全沒有選擇，市場供應的全是「縮水樓」。如果說地產發展商沒有「霸權」，那麼為何會出現這種情况？

托樓市為什麼不托薪金？

筆者用一個直接的例子說明香港地產商的霸權。讀者應該不會忘記，2002 年前後，香港正處於經濟通縮時期，當時物價不升反跌，樓市、股市、薪金等都在下跌。根據經濟規律，香港是要通過降低全社會的價格以重拾競爭力。由於地產商擁有特殊的政治影響力，結果特區政府推出「孫九招」為地產市場托市。政府為什麼不同時推出措施為我們的公積金托股市？又為什麼不出招為我們的勞動力市場托薪金？為什麼只為地產市場托市？

托市的後果非常嚴重。香港政府在各行各業通縮的情况下只托地產市場，產生了龐大的財富再分配現象。財富價值由通縮的經濟環節，轉移到沒有完成通縮的地產環節，加劇了貧富懸殊，並提高了物業營運成本。其他經濟環節便要承受這高昂的租金成本。例如飲食業要交貴租。托市行動到2010 年政府恢復賣地才停止。倘若沒有地產界的霸權，為何會有這種情况呢？

政府在極少數的情况下，可以基於公眾利益出手救助個別銀行或公司，可是，該銀行或公司必須先把資產減值，從股本中撇帳，並需交出銀行或公司的管理權給政府。政府於是趁機調整公司及整頓市場結構，以防止問題再現。

但政府在2002 年為地產商托市後，沒有整頓地產市場，或加強市場的結構，例如增加競爭讓市民有更多選擇等，反而縱容地產商，造成他們只供應「縮水樓」，市民別無選擇。這就是地產商的「霸」。政府訂立政策時，向地產商傾斜，特別是為他們托市。這就是地產商的「權」。諸君還看不到香港有地產霸權嗎？

股市樓市法例合一

若要消除地產霸權，政府除恢復定期賣地外，還要整頓地產市場和開放市場，以類似管理股市的法規，管理地產市場。買樓比買股票的投資更大、更長遠，故「股市、樓市法例合一」是很有道理的。最後，仿效開放電訊市場般開放物業發展市場，鼓勵更多地產商加入發展物業行列。增加市場獨立參與者的數目，造就真正的競爭。具體政策建議之一，是政府制訂政策，協助原業主自助重建舊樓，讓其能享受重建後的龐大利益和可原區居住。

香港樓市已成為資產泡沫，經濟歷史告訴我們，這個泡沫必然爆破。現屆政府沒有勇氣及早制止泡沫的形成，那麼下任特首將會面對更嚴峻的情况。筆者謹此先向下任特首進言，不要重複董建華政府的錯誤，地產泡沫爆破時切勿托市，因為這將加劇香港的貧富懸殊，使社會日後更不穩定。

作者是選委、公共專業聯盟土地及經濟組召集人

韋志堅