信報專欄 | January 11th, 2008 |

2008-01-11刊載於《明報》觀點

上周五是港島區居民值得慶賀的日子。在不少專業人士和環保團體多年奔走倡議後，政府終於向城規會建議大幅降低前北角地盤的發展密度，明確80 米的高度限制，以及保留四成地盤面積為公共空間和海濱走廊。

這次政府用行動回應了有識之士多年鼓吹的觀點：在停止填海的前提下，港島北岸已經達到發展的極限。過度發展只會使市民生活質素下降，讓子孫後代承受更多環境惡化的苦果。若規劃署能突破政府內部的保守思維，以這次北角地皮為案例，將「共建維港委員會」制訂的海港規劃準則應用於維港兩岸，不出十年維港兩岸的景觀將會有可喜的變化。

可是，社會愈往前，阻力便愈大。就在同一天的新聞報道中，竟然充斥一個地產版常見的邏輯：降低六成發展密度等於政府庫房收入減少兩百億元，相等於每個市民口袋少收了三千大元，是誰讓市民蒙受這些「損失」？

「市場意見」三處謬誤

這種「為民請命」的「市場意見」，真的站得住腳嗎？只要稍加經濟分析，便可以發現三處謬誤：    1. 市場需求並非無限

市場對於樓房開發的需求受制於經濟發展與人口變化，不會無限膨脹。設若今年市場對政府土地的總需求是1000 萬平方呎樓面面積，若果北角地皮因為改善規劃條件而減少了100 萬平方呎的供應，發展商自然會從政府的勾地表內購買額外土地以補足這100 萬平方呎的需求。由於北角少賣100 萬平方呎發展權所引起的庫房「損失」自會從另一塊勾出的土地拍賣收入中彌補。雖然每塊土地的樓面呎價有所差異，但整體來說政府收入並沒有減少。香港已開發的市區土地面積只有兩成，按照政府《香港2030 規劃遠景報告》的預測，屆時香港只需要多開發5%的土地便可以滿足新增160 萬人口的需要。在土地供應源源不絕的情下，政府何來減少收入之虞？

2. 過度開發的界外成本

發展密度愈高，社會付出的界外成本愈大：交通擠塞的經濟代價，污染引致的健康損失，都不會由發展商負擔，卻要由周邊社區的居民和商戶付出代價。這種每年每月長期負擔的社會成本為何沒有計算在內？

3. 優質環境創造新價值

降低密度，增加公共空間的發展模式，可以創造優質環境、社區共融的無形價值，不但令發展項目本身增加吸引力，更可以帶動周邊社區的樓價上升。這種「連帶受惠」效應可以像滾雪球般層層累積。愈多優質發展，周邊社區受惠的效應便愈加顯著。3 年前「可持續發展委員會」調查發現有八成市民寧願付出經濟代價而降低市區發展密度，其實就是反映了香港人理性的抉擇。

「地產版邏輯」的謬誤昭然若揭。為什麼這種違反經濟常識、扭曲市民期望的論述居然變成煞有介事的新聞報道，甚至還有少數測量師應邀提出「大義然」的分析？每一塊地皮背後都有千絲萬縷的利益，但傳媒又何須為此押上自己的公信力？

要落實可持續發展的規劃準則，下一塊試金石是西九文化區。西九的發展密度是多年前「三揀一」時代制定的，難以符合現今市民的期望。根據「公共專業聯盟」的研究顯示，建設「人文西九」必須削減三分之一的住宅面積，騰出空間發展「創意交流村」和中央公園。政府能否堅持新思維，拒絕「地產版邏輯」，讓子孫後代叫好？

作者是公共專業聯盟主席