土地管理廢弛 房屋發展大患
黎廣德
公共專業聯盟政策召集人
發展局長陳茂波在10 月19 日發表文章，回應我早前的評論。特區官員願意更正過去黑箱作業的作風，公開討論土地政策，是比前任政府進步。準確掌握土地資料是發展局的責任，民間的分析只能建基於政府公布的數據，過去3 個月政府屢次把土儲數據愈說愈縮，令人憂慮這些資料是否客觀科學，還是另有政治考慮。
我提出的核心問題，是政府有否地盡其用？陳局長沒有回應，反而不厭其詳地解釋政府擁有的閒置土地如何不足，因此他將為香港人寸土必「增」。社會賦予政府公權力開拓和收購土地作公益發展之用，只要按部就班用心規劃，土地供應自會按需求增加。因此除非官員失職誤事，市民沒有理由擔心土地供應不足。
閒置土地不應存在
陳局長文中說「當局對於有可能提供作發展的土地，一定不會放過」，果真如此，又何來「閒置土地」？政府當然應該有「在準備中」的土地（例如正在從生地變熟地，但頂多花兩三年處理），但除非存在着無法解決的技術困難， 「閒置土地」根本不應存在。擺在眼前的事實，是政府嚷着不夠地發展——住宅、商業、特殊工業統統不夠地，卻把土地清單保密，讓土地長年空置，即使是一公頃也嫌浪費，何况有過千公頃？特區政府實在跟市民開了個天大的玩笑。
陳局長說「個別地塊是否適合發展須視乎一系列的因素，例如地塊本身的基建設施是否充足，和周邊土地是否配合」等，這是城市規劃的基本常識，政府官員在支取高薪後運用專業知識解決問題，更是責無旁貸，如今卻反過來成為丟空土地的藉口，實在匪夷所思。政府公布的閒置土地絕大部分已丟空3年以上，應有充裕時間詳細規劃，現在除了放入勾地表的19 幅土地，其他土地竟然「要先經技術評估後才可確定其發展可行性」，是制度漏洞還是主事官員失誤？
陳局長是專業會計師，理應明白資產管理的重要。任何一家發展商買入地皮時，必定詳細評估、制訂發展藍圖，土地狀况和價值的任何變化也須在年報內向股東交代。現在政府連庫存資產的發展潛力也弄不清楚，比上市公司還不濟，試問如何能說地盡其用？假若陳局長不敢追究前任局長林鄭月娥的責任，至少有勇氣要求地政規劃官員檢討吧？
騰空丁地無損政策
以丁屋用地為例，政府預留了933 公頃「鄉村式發展」土地，但林鄭月娥出任局長時已預計政府在未來5 年每年只批准1200 宗丁屋申請（詳見2010 年12 月1 日立法會文件），即每年需地約16.7 公頃，按此推算到2047年，丁屋用地的上限也不過585 公頃。政府本來沒有為原居民預留丁屋地的法律責任（陳局長對此沒有否認），但即使市民不情願地接受現行政策，只要政府不準備擴大原居民的特權，便可以騰空348 公頃「鄉村式發展」土地給全港市民使用。
發展局公開的數據有不少「水分」：例如本土研究社發現很多「未決定用途」、「港鐵上蓋」及「綜合發展區」可供住宅發展；《明報》偵查報道發現不少空置政府宿舍未有計入；一刀切剔除所有斜坡及通道的發展潛力也不妥當（詳見我於10 月19 日在主場新聞發表的初步回應）。若暫時接受發展局的數據，從附表可見，政府在閒置土地上有潛力興建46 萬間住宅單位，再加上私人發展商提供的單位，未來10 年，何愁缺地？這些估算是否可靠，全看政府公布的數據是否準確。根據《明報》本周一的報道，政府的住宅用地數據可能有重複計算之嫌，正好反映了發展局未能駕馭全局。
一經披露便能管理
管理學上有一句名言——「一經量度，便能管理」（what gets measured gets managed），放諸公共管治， 則是「一經披露， 便能管理」（what gets disclosed gets managed）。過去的土地政策黑箱作業，導致管理制度廢弛，不但令社會喪失發展機會，甚至連政府決策層也可能是受害者——想善用土地也無從入手。最近梁班子天天強調財政紀律，難道不明白資產管理正是財政紀律的核心？
善用土地的第一步是實行陽光政策，全面公開土地清單，讓香港人清楚每一塊地的現狀與發展計劃。陳局長承諾地盡其用，不能空喊口號；邀請市民共同監察，是確保官僚不會怠惰鬆懈的最佳辦法。
政府明明說正在修訂新界東北規劃，卻偷步花錢為新市鎮大賣宣傳廣告；明明知道新發展區在梁振英5 年任內連一個單位也不會落成，卻大做文章畫餅充飢，這只會給人不老實的印象。市民耐性有限，很快會看清真相：未來5 年的房屋供應離不開政府現有的閒置土地。梁振英政府指望在房屋政策取信於民，便應回歸正道，地盡其用，縮短公屋輪候期，加快復建居屋夾屋，開展鄉村式公共房屋，讓年輕一代對未來重建信心。
相關圖表
| 政府閒置住宅用地分類 | 土地面積(公頃) | 可建樓面面積(百萬平方呎) | 可建住宅單位(平均每間600平方呎) |
|---|---|---|---|
| 已規劃住宅用地[1] | 391 | 140 | 234,000 |
| 騰空鄉村式用地[2] | 348 | 52 | 86,000 |
| 其他未計入用地[3] | 160 | 86 | 144,000 |
| 全港總計 | 899 | 278 | 464,000 |
| [1] 用地分類按照發展局公佈資料，相關地積比率參照香港城市規劃標準及指引：(R1)7, (R2)5,(R3)3, (R4,R5)0.4. (R/C)3。 | |||
| [2] 政府公佈的933公頃「鄉村式發展」土地，計及未來35年丁屋所需，仍可騰空348公頃；由於政府公佈資料不全，假設按照發展潛力均分三類，分別以地積比率0.4(RR5), 0.75(RR3) 及3(R3) 推算樓面面積。 | |||
| [3] 根據本土研究社分析，共有160公頃「未決定用途」、「港鐵上蓋」及「綜合發展區」等土地未列入可發展住宅土地，平均以5倍地積比率推算。 |
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[原刊於《明報》，2012年11月1 日]
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