「發水樓」成為全城焦點，源於2005年，梁展文被揭發任職屋宇署長時，酌情批准「嘉亨灣」增加30萬平方呎樓面面積。隨後社會嘩然，立法會展開調查，政府承諾規管，卻遲遲未有下文。直至可持續發展委員會去年中邀請公眾參與討論規管細則，今年6月向政府提交建議，業界早已知悉「發水樓」規管在即，政府部門亦已反覆研究經年。但林鄭月娥局長早前公布，地產商直至明年4月1日止，仍然可按現有規定繼續申請「發水圖則」，究竟有何玄機？
「發水」利益逾千億元
一個實用面積700多平方呎的中型單位，往往有逾200呎的發水面積，若以市區單位每呎過萬元計算，市民因「發水」而額外奉獻給地產商的金額，每個 單位便約200萬元。假設地產商把未來5年準備興建的10萬個單位（按照政府估計每年興建2萬個私營單位推算），有一半可以提前在明年4月前入則，地產商 「發水」所得的額外收益，亦即市民置業承受的潛在損失，可達1000億元之巨。
當然，上述估算有兩點不足之處：一、不少地產商早已洞燭先機，很多地盤在政府本月宣布前已入則；二、大地產商擁有土地儲備和收購部署，能夠準確圈定未來發展用地，甚至把10年後的地盤提前入則，也屢見不爽，但小地產商則較難預早籌謀。
林鄭月娥面對市民的質疑，臨時加插兩招，規定地產商必須先擁有地權才能入則，以及一旦項目在批則後兩年內未能動工，「發水」優逓便被取消。驟眼看來，這確實是填補漏洞的德政。
可惜事與願違，原來所謂「擁有地權」的要求非常兒戲，例如收購舊樓，它只須購入一個單位，便可以符合資格，在所有小業主不知情的情下為整個地盤入 則。至於「發水圖則」在兩年內不動工便自動作廢的安排，確實是釜底抽薪的改革，但關鍵在於過去屋宇署對「動工」的定義十分寬鬆，將來假若只倚賴行政指令而 非立法執行，隨時會被地產商以司法挑戰。政府一旦失守，「規管發水樓」便形同虛設。還有一點事關重大，尚待發展局澄清：這項安排是否適用於所有已批准的 「發水圖則」，還是局限於未來半年新批准的「發水圖則」？若是後者，則等同選擇性放生了在過去一年預聞內幕消息，偷步入則的地產商。
與規管「發水樓」不可分割的措施，是立法限制賣樓手法，特別是規定以實用面積計價，更正中地產商的死穴。地產建設商會秘書長龍漢標上周揚言，不會與 政府對抗，但認為「現階段無立法需要」〈註一〉。這是一場看似談笑用兵卻是爭分奪秒的博弈，地產商必會出盡法寶，把立法程序拖過2012年中，屆時新特首 上場，什麼規管都煙消雲散，從頭再來。若果鄭汝樺局長在諮詢一年後才擧動立法程序，恐怕凶多吉少。
忍無可忍 民怨沸騰
要明白政府對「發水樓」為何又愛又恨，只需看看港鐵地 盤，便可思過半。港鐵有6個尚未招標的地盤，共有9200個單位，已提早取得「發水圖則」〈註二〉。保守估計，每個單位較新準則「發水」多100平方呎， 將來中標的地產商補地價平均每呎5000元，政府庫房便可多收約46億元。由於西鐵地盤不屬於「以物業資助鐵路」的營運模式，它們的賺蝕完全由政府控制， 港鐵只是負責項目管理，所以政府還可以從地產商賣完「發水面積」後再多得分成。政府至今未肯承諾，唾棄特首口中所說「對市民不公道」的圖則，讓中標者按照 新規定重新入則，這塊已經含在口中的肥肉，相信就是林鄭月娥不能宣諸於口的底因。
至此，視庫房如「私己錢」的特區政府，為何坐擁2萬億元儲備，仍然與地產商在物業市場上官商關照，實在清楚不過。政府與地產商猶如孿生兄弟，過去在「發水樓」市場齊齊蹾真銀，如今礙於被欺者忍無可忍，民怨太深，兄弟被迫忍痛分手。
打擊「發水樓」一役，政府押上了政治資本，地產商牽動了上千億元的利益。這場世紀博弈演下去，無論兩位主角是好心分手還是曲線復合，廣大市民絕不能 當袖手旁觀的觀眾，因為以千億元計的注碼是市民口袋裏的真金白銀，而一旦曾班子所剩無幾的政治誠信再受衝擊，更會動搖餘下兩年的管治根基。
〈註一〉見《信報》2010年10月22日報道
〈註二〉根據環保觸覺的調查和《明報》2010年10月23日報道
作者是公民黨副主席