2010年 3月17日 刊 《明報》
韋志堅，選委，公共專業聯盟土地及多元經濟組召集人
財政司在剛發表的財政預算案中指出，政府的樓市政策是要確保樓價平穩發展。事實上，特首在2007年行政長官選舉中回答選委提問時也有這樣的說 明。所以，大家都很清楚，特區政府的目標是要保持樓價平穩發展。可是，回顧近年樓市的情況，樓價並不是平穩發展，而是急速飆升。根據政府統計月刊的數字， 在每年約2-3%通脹的經濟情況下，近年的平均樓價升幅分別是12%(2007)、16%(2008)和24%(2009年11月對比)。這反映政府的政 策失敗，未能達到平穩發展的目標。
筆者認為有兩個主要原因，使特區政府未能達到政策目標。第一，政府沒有適當處理由其 壟斷的土地資源；第二，政府沒有建立一個公平的、供求雙方議價能力相若、競爭性高的物業市場。筆者更認為政府這項土地政策的失誤是做成近年貧富懸殊加劇， 和出現在職貧窮的一個重要原因(讀者可到www.procommons.org.hk，點擊土地政策，看我們以動畫解釋)。
壟 斷土地資源 托市遺禍至今
政府沒有適當處理由其壟斷的土地資源: 眾所周知，香港的土地由政府擁有，我們則向政府租地。改動土地的用途都要向政府補地價，而補地價的基礎是市場價格。但是政府推出土地的數量和時間又會直接 影響市場價格。因此，政府最終是影響土地及物業市場價格的主要因素。要防止這個壟斷情況產生極端壟斷性的市場價格，政府必須採取一種以市場為本的方式來處 理其土地資源，而這個方式就是定期賣地。定期賣地能使土地價格反映當時的整體經濟情況，使香港的所有土地及物業資源能以市價標示(mark-to- market)。2002年前，香港政府都是採取定期賣地、以市場為本的政策。可是，在2002年，由於香港不公平的政冶制度，地產界和其他既得利益者成 功游說政府托市，取消了以市場為本的政策，遺禍至今。有人可能以為，托市是為了避免中產變負資產。但事實上，大部份中產的物業都是自住，根本不能將物業套 現得益。托市的真正得益者是進行物業買賣的人，如地產商，而他們的股票價格亦同時被托高。他們在財務報表上的資產，並不反映其在當時經濟狀況的價值。
消委會早證市場不公平
政府沒有建立一個公平的物業市場: 有人可能辯說，上述的因素並不能解釋1997年前後物業飆升的現象。當時雖然有定期賣地，但有每年五十公頃的限制。更重要的原因是香港的住宅物業市場並不 是一個公平的、供求雙方議價能力相若、競爭性高的市場，1996年消費者委員會的報告，已指出這個情況，只是由於香港不公平的政冶制度，使政府視若無睹。 縮水樓的長期存在，清楚顯示住宅物業市場是一個供應一方獨大的市場。而近期地產界內出現天價樓不可盡信的爭議，也令公眾質疑地產界內是否有搭棚做價的情 況。正如股票市場，一個公平的市場：(一) 不應有搭棚做價；(二) 不應有內幕交易；(三) 應立即及準確公佈影響價格的資訊，包括物業的真實面積和交易的真正價格。
脫離經濟 美國次按教訓乍現
對於上述的分析，政府總括有三項辯解。第一是怕推倒樓價。其實大家也同意樓價應 平穩發展，問題是現在的樓價並非平穩發展，而是有人利用不公平的市場做成人為的飆升。這樣最終會脫離經濟基礎而大幅上落，美國次級按揭的經驗是最好的教 訓。脫離經濟基礎的市場最後必跌下來。要保持樓價平穩發展，香港必須以市場為本作定期賣地，同時要建立一個公平的、供求雙方議價能力相若、競爭性高的物業 市場。
第二，政府認為現在的樓價沒有脫離市民的負擔能力，因為現在的供樓款項對入息的比例是38%，比過去２Ｏ年的平 均數50%為低。可是，這個50%是平均數; 根據政府的數字，最高時是93%，意思是在過去的二十年間，有一段時間是要不吃不穿來供樓的，可見這50%是一個不人道的數字。不知局長在引用這個數字 時，是否有研究其背後的意義。筆者認為平均30%較為合理。利息低時會低一些，而利息高時可以高一些，在現時歷史性低利率的環境下，38%是很高的水平。
第三，特首在過去的施政報告中曾說不會賤價賣地。其實拍賣是市價，不會是賤價。我想他的意思是不會在經濟不景時以市價賣地，減 少收入。這是私人地主的想法。政府則要有長遠的規劃，發展土地後便要推出市場，讓其他經濟環節繼續發展。香港元朗平原還有很多土地，可作「副都市」的發展 考慮。另外，政府定期賣地更能為市場建立價格指標。兩者對整個經濟有著重要的影響，政府不能以自己財富的心態來處理公共土地資源，必須作整體經濟發展的考 慮。
總括來說，特首未有兌現其保持樓價平穩發展的政綱。政府以私人地主的心態處理其壟斷的公共土地資源，沒有以市場為 本、定期賣地的方式照顧香港經濟的長遠發展，沒有為整體經濟建立價格指標，沒有讓土地及物業資源以市價標示。官員們更倚靠極端的統計數據，對市民的供樓苦 況視若無睹。
由於香港不公平的政治制度，官員們對長期存在不公平的住宅物業市場情況愛理不理，想活化政策的官員則受到 「壓力」。我們必須參考股票市場的做法，防止物業市場搭棚造價及進行內幕交易，並要立即及準確公佈影響價格的資訊。政府如不主動建立一個公平的物業市場， 而任由人為舞弄，最終市場會大幅上落，影響社會的穩定。
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