信報專欄 | December 20th, 2010 | 1 Comment

2010 年 12月16日 刊 《信報》專業眼

莫乃光

公共專業聯盟副主席

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參與了多場西九文娛藝術區概念圖則諮詢會，發覺商廈及住宅物業的規劃往往被輕輕帶過，這大概是公關策略上盡量降低其地產色彩的結果吧。從專業評審角度出發，西九文娛區概念圖的篩選工作不應漏掉任何關鍵因素。故此，本文希望在推動本土文化及全民共享等角度以外，指出特區政府評審標準中一個被忽略的因素 ─ 能否促進西九龍次商業中心區的發展。

新商業中心區三角鼎立

西九龍次商業中心區的具體輪廓，至去年年底趨於明朗。發展局局長林鄭月娥在去年十一月九日立法會海濱規劃事宜小組委員會上表示，「西九龍有潛質發展為另一個優質商業區，當局現正重新劃分土地用途，以便在西九龍提供更多的辦公室用地，使該區的商業總樓面面積總供應量能增加至五十萬平方米（約五百萬方呎）」。

根據各方面的資料顯示，環球貿易廣場全面落成後將提供約二百四十九萬方呎甲級寫字樓樓面，廣深港高鐵西九龍總站上蓋將提供二百八十五萬方呎，西九文娛區則為一百一十六萬方呎；港鐵柯士甸站上蓋則已售予發展商準備興建住宅。故此，西九文娛區佔未來商業中心區總辦公樓面面積約五分之一，對該商業中心區能否達到預期的規模，至關重要。

在維港彼岸，灣仔將崛起成為另一個次商業中心區。根據政府的規劃，灣仔的三座政府大樓遷走後，很大機會會改建成甲級商廈，屆時灣仔跟西九一樣，有條件發展為次商業中心區。若然如此，香港的商業中心區將擺脫長期以來一元發展的局面，變成中環、西九及灣仔三角鼎立之勢。有關發展代表本港經濟邁向新的一頁。

文化藝術與寫字樓用地之爭

西九三個設計方案中，Foster+ Partners的大廈設計採取縱向混合模式，一棟大廈內包含寫字樓、住宅、文化、創意工業等用途。可是，這種混合模式的大廈並不符合甲級寫字樓的標準，亦大大增加物業管理的難度，業權也變得複雜，為物業買賣增添困難。再者，這種佈局變相把大部份的寫字樓樓面用於藝術及創意產業，在市場定位上也要兼顧藝團及創意企業的財政承擔能力，肯定會使減少甲級寫字樓樓面的供應量。

ROCCO把寫字樓冠名為「工作坊」（workspace），建議把七成的商廈樓面面積供文化藝術工作者、劇團、創意公司等使用，同樣背離了政府有關寫字樓樓面供應的規劃。從另一角度而言，ROCCO的設計並非一無是處的，有關方案把城市帶安排在西九文娛區北面，與圓方毗鄰，並以東西走向的西九大道與文化帶分隔開；特區政府若要維持寫字樓的供應量，只需把北面的地塊興建甲級寫字樓，便無損西九商業中心區的發展大計。問題是若改變有關土地用途，以商廈用地支援本地文化藝術發展的計劃便落空了。

OMA的設計與ROCCO近似，中城墟與圓方毗鄰，北面有一系列樓宇，中間有一條東西橫貫的樹林公園帶，南面是零售/餐飲/消閒區，因此即使北面那系列樓宇發展為甲級寫字樓，也無損區內本港文化元素的發展。OMA採取的策略是透過減少興建核心文娛藝術設施（包括刪去一個大型表演場地、兩個中型表演場地及一個小型表演場地）及住宅的規模，省下來的樓面面積轉供本地藝術團體及創意產業使用及提供教育設施。

簡言之，三個設計方案均忽略了西九文娛區與未來商業中心區的關係，中央廣場兩旁主要是核心文化藝術設施，只有OMA在中城墟東面提供一些消閒餐飲娛樂設施; 但相信經過適度調整，問題亦可解決。

但必須強調的是，特區政府硬從西九文娛區劃出土地興建住宅及商廈，本來就極不恰當。最新的發展是，特區政府將進一步推動西九發展為次商業中心區，西九文娛區內商廈地皮的重要性因而改變，其重要性在於能否提供足夠的寫字樓樓面，使西九商業中心區能有名實相符的規模。既然如此，特區政府便應提高西九概念圖揀選標準的透明度，開誠佈公，交代商廈樓面的重要性，會否因有損甲級寫字樓的供應而降低入選機會。

(詳情參閱本智庫《對西九文娛藝術區第二階段諮詢的回應》: www.procommons.org.hk)