港府土地房屋政策 只見樹木不見森林
(刊2010年12月16日明報)
瑞士諾桑管理學院出版的2010 年世界競爭力年報指出，香港住宅租金水平在報告研究範圍內57 個經濟體系中排位最高，辦公室租金水平也是第3 高。該報告同時指出，高的價格成本是香港的主要競爭弱點。香港奉行市場經濟，如果這是公平市場運作的後果，我們無話可說。但事實告訴我們，這不是一個公平市場的運作後果，而是第一：政府錯誤的土地政策，和第二：一個不公平的、競爭性低的住宅物業市場的運作後果。
特定調節方法
關於第一點政府錯誤土地政策的論述，請看筆者3 月17 日在本欄題為〈特區政府土地政策的失誤〉一文，內容主要指出政府用「勾地表」作為土地供應的錯誤。請參閱以下網頁：http://www.procommons.org.hk/，點擊「土地與經濟多樣性」。
關於第二點不公平的、競爭性低的住宅物業市場，消委會1996 年報告已指出，本港的新住宅市場非純由自由競爭力量支配，筆者認為近年不公平的現象更是清楚可見。「縮水樓」的長期存在及不斷惡化，清楚顯示住宅物業市場是一個供應一方獨大的市場，而不是一個公平、供求雙方議價能力相若、競爭性高的市場。政府認為這只是一項房屋政策問題，可說是「只見樹木，不見森林」。
眾所周知，香港在聯繫匯率制度下，不能以港幣匯率的上落來應對外圍經濟的波動。經濟不景時，港幣匯率不會因應外圍情况而貶值，藉以提高香港本土服務業的競爭力。採用聯繫匯率的市場經濟體系，其實是有特定調節方法的。正如匯價貶值一樣，我們是需要整個經濟貶值來進行調節。過程如下：
一、經濟不景時，我們賺到的美元減少了。通過7.8的聯繫匯率，港元的貨幣供應增長便會減慢。少了貨幣追逐貨物便會產生通縮（即價格下降）。通縮使香港更具競爭力，因而可以通過自己的力量復蘇經濟。
二、經濟好景時，香港會賺取更多美元外匯，或吸引更多美元來港。進來的美元通過7.8 的聯繫匯率換成港幣，因此港幣的供應便會增加。追逐貨物的貨幣多了，便會刺激生產。生產追不上，便會產生通貨膨脹。物價高了便會削弱香港本土服務業的競爭力和吸引力，並降低經濟活動，冷卻經濟。
政府需推行3 個政策以達目標
換言之，經濟不景時香港不能降低匯率來增加競爭力，而是要降低整個經濟的價格來增加競爭力。更壞的是，在2002 年尾至2010 年中特區政府以不主動賣地來托市，結果進一步推高了本土住宅與辦公室租金，高的價格更削弱了香港在成本方面的競爭能力。
因此，要實現上述的特定調節方法，政府必須建立一個公平的、供求雙方議價能相若、競爭性高的物業市場。要達到這個目標，有3 個主要的政策內容。
第一：政府必須恆常及逐步地提供土地供應。政府是控制土地供應價格的壟斷者，何况已租出的土地要改變用途，也要與政府談判補地價。政府要運用這項壟斷能力推高地價，是非常容易的，只要政府不賣地，那麼地價和補地價格便會立刻提高，這就是政府所謂的「不賤賣土地」的方法了。
第二、政府必須立法建立一個公平的物業市場，就如股票市場那般公平的市場：
一、不容許搭棚造價；
二、不容許內幕交易；
三、必須立刻及準確公布所有影響價格的資訊，不可發放誤導資料。
市民用一生積蓄買樓，是一項非常重要的投資，與股票投資無異。筆者認為「股市、樓市法例合一」是很有道理的，也是廣大市民的意願。政府必須正視。第三、政府必須透過「原業主自助重建有限公司」開放物業發展市場，增加參與者的數目，以提高市場的競爭性。詳情請參看筆者於本年5 月22 日在本欄發表題為〈非不能也，實不為也！─規管地產市場招式的虛與實〉的文章。
作者是選委、公共專業聯盟土地及房屋組召集人