2010 年 8月21日 刊 《信報》專業眼
韋志堅
公共專業聯盟土地及多元經濟組召集人
政府近日又再出招冷卻樓價，主要措施包括打擊一手樓宇炒賣、收緊按揭比率和增加土地供應。筆者認為前者是治標不治本，而後者則是來得太遲，後知後覺。
政 府反應緩慢，兩年前已應該恢復賣地增加土地供應。筆者記得，兩年前組織公共專業聯盟的土地及多元經濟組時，大家已看到地產泡沫的來臨。這個泡沫與以往不 同，是以將普通樓宇包裝成豪宅加價出售的形式出現。那時我們已建議恢復定期賣地，以增加土地供應。現在大家都看到，這些所謂「豪宅」，在剝掉包裝後，都是 一些普通買家需要的樓宇，但卻以「豪宅」的價格出售，變相是一個泡沫價格。
市場不健全吸引游資炒作
這些遏抑措施都是治標不治 本，未有針對問題的核心。大家都知道現在游資氾濫，到處找機會。所以負責公共政策的人士都應確保這些游資來炒賣的時候，要完全承擔有關的風險，不要讓他們 坐享免費午餐。而香港的住宅物業市場是一個不公平的、供求雙方議價能力懸殊、競爭性低的市場，故吸引更多的游資來港炒作。香港住宅物業的價格被舞弄，筆者 認為已是顯而易見的了。第一：縮水樓的長期存在，清楚顯示住宅物業市場是一個供應一方獨大的市場。第二：根據報章報道，有地產界人士也認為天價不可盡信。 第三： 「天匯」的天價樓大部分未能完成交易。這都顯示市場結構存在重大問題，必須處理。政府針對市場結構出招才是治本的方法，也責無旁貸。
政府要處理市場結構的核心問題，有兩個重要方面。首先，政府要如股票市場一樣，立法禁止市場操控行為。其次，要降低入場門檻開放物業發展市場。
立法禁止市場操控行為
關 於立法禁止市場操控，我們認為正如股票市場一樣，一個公平的土地與物業市場：（一）不應有搭棚造價的行為；（二）不應有內幕交易；（三）應該立即及準確公 布所有影響價格的資訊。股票市場便有這方面的法例監管，例如證券及期貨條例第275、277、278 條等，是禁止搭棚造價和發放虛假或誤導性資料的法例。市民購買房屋很可能是一生中最重要的投資，與投資股票市場並無分別，政府應有類似的法例監管。在恢復 定期賣地後，政府必須把重點放在「股市、樓市法例合一」這方面。
至於降低入場門檻以開放市場，我們認為要建構一個公平的、供求雙方議價能力 相若、競爭性高的物業市場，政府必須實行開放物業發展市場的政策。這裏 說的開放市場，是類似政府近年開放電訊市場的那種政策性轉變。放眼近年很多已發展 的經濟體系，都實行開放市場以增加競爭的政策；行業除電訊外，更擴展至電力市場。有些國家的小型發電廠，也可以通過價格競投，供電給聯網，進入電力市場， 令電力市場增加競爭，有利降低價格並令產電更有效率。香港的物業市場，就是要通過開放市場的政策，令小型發展商也可參與，增加市場競爭，讓物業價格回到正 常水平，最終降低香港整體的營商成本，提高競爭力。
開放物業發展市場增加競爭
其中一個開放住宅物業市場的方法，就是讓原住宅 物業業主，通過「原業主自助重建有限公司」，重建自己的物業。他們可以聘請獨立的、無利益關係的項目經理進行重建，而政府應考慮讓這些業主用分期付款的方 式補地價。在法律上，我們也要解決在未完成補地價前，如何容許按揭土地以籌款重建的問題。這樣一來原業主可以原區居住，二來他們可以分享重建後的龐大利 益。
總括來說，政府出招比不出招好，值得肯定。但政府出招緩慢，而且治標不治本，明顯缺乏政治決心去做應做的事。到了今天，政府更應準備息 口轉向、地產泡沫爆破時特區可能出現的情况。這不單是現任特首的挑戰，也是下任特首的挑戰。他必須對經濟有認識和有處理危機的經驗，但最重要的是要有改革 土地物業市場的政治決心。
詳見：www.procommons.org.hk（點擊「土地政策」）
作者是選委、公共專業聯盟土地及多元經濟組召集人
Comments are closed.