[刊於 《信報》，2012年4 月5 日]
道高一尺、魔高一丈，香港地產商賣樓的方法日新月異，最近出現的荒謬情況是，售樓書顯示的平台樓層竟然位處路邊。「中招」市民只能自嘆倒霉，普羅市民又怎能應付大財團地產商層出不窮的奇招怪式呢！
特區政府最近根據「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」（以下簡稱「督導委員會」）的建議，向立法會提交規管一手樓銷售條例草案。筆者細閱草案後，認為還欠兩招，才能更有效維護買方，特別是小市民的權益。
督導委員會的報告（見第50 頁）建議物業銷售監管條例參照《證券及期貨條例》內有關誤導資料的條文，政府也接納建議在草案中加入誤導條款（見草案第55 、56 條），本人均表贊同。
隱瞞資訊應列刑事
對大部分市民而言，購買房產居所可能是一生中最重要的投資，所動用的都是他們辛勤工作累積而來的資產，市場必須給予合理保護。從這個層面的意義看來，置業與投資股票期貨並無分別。就特區政府終於認識到股市、樓市兩個市場頗多雷同之處，並採取相應監管措施，本人深感欣慰。
必須指出的是，擬議的法例在兩方面仍須加強，才能更適切有效地保障買方的權益。
一、把蓄意和魯莽不發放影響物業價格的關鍵性資訊列為罪行；若按《證券法》作出理解，該等關鍵資訊等同「內幕消息」。事實上，禁止隱瞞影響價格資訊與發放誤導性資訊是相輔相成的，缺乏其中一項，將影響另一項的有效執行。但是，審議中的草案只針對後者，而忽略前者。
從 《證券法》的實踐經驗看來，倘如只針對發放誤導訊息而不監管隱瞞資訊行為，相關公司為免觸犯誤導法例，會盡量減少發放資訊，有些甚至可能是至關重要的資 訊。若然如此，這對投資者極為不利，他們被迫在缺乏充足資訊的情況下進行投資交易。因此，全面披露所有影響價格資訊，在股票市場是基本要求。
參考證券市場規管的經驗後，我認為有關物業銷售規管法例，也必須同樣把蓄意和魯莽不發放影響市場價格訊息的行為列為罪行。例如，銷售樓宅是否在道路旁邊，或 位處經常發生水浸地帶等，都會影響物業價格的資訊。由於個別樓盤的情況千差萬異，法例無法一一列明，故加入一條概括性條款（catchall clause），將有助締造一個公平的市場。現時草案的做法是一項一項地列出需要公布的資料，正如文章開始所言，道高一尺、魔高一丈，這種做法是事倍功 半，甚至徒勞無功的。
可代市民提出訴訟
二、有關草案也應參照證券條例，增加一條條款，賦予監管機構有主動提出民事訴訟的權力；這與刑事檢控方式打擊違規行為是互相補足的。
其 實，舞弄價格的協議是可以在無聲無色的情況下達成的，例如在空曠的高爾夫球場中。在這些情況下，可能難以找到符合沒有合理疑點（beyond reasonable doubt）的刑事檢控標準的證據，而提出檢控。運用以平衡機會（balance of prob ability）舉證的民事起訴途徑，將有助執法機關加強打擊力度，在刑事起訴以外締造更多成功執法例子，這將有助房地產市場建立守法循規的文化。證券市 場方面的發展經驗可以作為佐證。
當然，香港的司法制度是公平公正的，市民理論上可以循民事起訴地產商要求賠償，實際上，升斗市民又哪有財力跟大財團地產商打官司？因此，賦予監管當局這項權力，俾能還市民一個公道，是有必要的。
新舊特首都有信任危機，現在放在他們面前有一個大好機會，那就是進一步加強規管一手樓銷售手法，藉以消除市民對官商勾結的疑慮。落實上述兩項附加條款，對擬議的物業規管條例能否奏效是至關重要的，希望新舊特首能以實際行動，改善香港的深層次矛盾。